今からでも遅くない!
サラリーマンでも始められる
失敗しない不動産投資
始めてみませんか?

あなたは現状に対してこのような
不安をお持ちではありませんか?

給与以外の収入が欲しい

老後の生活資金や年金が
もらえるのか不安

資産運用を始めたほうが良さそう

このように考えたことがある人には、【不動産投資】をおすすめします。

本業の仕事がある忙しいサラリーマンも、年収400万円のサラリーマンでも始められるのが不動産投資なのです。
ただし、「投資」になりますので、注意すべきことがいくつもあります。
不動産投資のリスクを知り、ポイントを押さえて判断していけば、投資判断を大きく見誤ることはないと思います。

この記事では、不動産投資を始める前に知っておいてほしいことをお伝えしていきます。

知っておくべき!よくある
不動産投資の失敗パターン3選

不動産投資をするときに、「失敗したらどうしよう」「失敗して借金だけが残ったらどうしよう」と考える人も多いのではないでしょうか。たしかに、投資である以上必ず成功するということはありません。
ただし、先に失敗事例を学んでおくことで失敗する可能性を下げることはできます。

ここではよくある不動産投資の失敗パターンを3つ解説しますので、今後の参考にしていただければと思います。

新築でも中古でもある程度時間が経てば、必ず修繕費用がかかってきます。修繕費用をあまく見積もってしまうと、キャッシュフローがマイナスになることもあるので気を付けたい点です。
物件の過去の修繕履歴を知り、いつ頃どのくらいの修繕費用が必要になるか、今後発生しそうな修繕箇所を事前に確認しておくことで、事前に対策をとっておくことができます。これにより想定外の修繕支出を抑えることができます。リスクを知らないことがリスクです。リスクに対して先に対策をとっておくことができるのが不動産投資なので、あらかじめ修繕費用の予測を立てておきましょう。

高額な不動産を購入しようとするにもかかわらず、不動産の勉強をせずに購入すると失敗する可能性が高まります。
不動産投資とは「不動産賃貸事業」であり、物件購入することは「経営者」になることです。不動産会社の話を鵜吞みにして、経営者となる自分で判断がつかないまま購入することは大変危険です。相場より高値で購入して損してしまうことも起こりえます。
サラリーマンとしての本業があり大変だとは思いますが、物件購入するときは事前にしっかりと不動産の勉強をしてからにしましょう。

賃貸管理会社の実績をよく調べずに物件の管理を委託すると賃貸経営が失敗する可能性が高まります。
なぜなら賃貸管理会社がいい加減だと、不動産賃貸経営に大きな支障をきたします。
空室がなかなかうまらなかったり、入居者への対応が悪かったり、家賃の振り込みが遅れたり、オーナーの家賃に手を出したりといったことも。
不動産賃貸経営のパートナーである賃貸管理会社選びはとても重要です。
賃貸管理会社選びでは、複数の会社をよく調べ、比較検討してから決めていきましょう。

いずれも物件を購入する前にできることです。
知識がないまま不動産会社の言われるままに進めていってしまうと、上記のような失敗パターンに陥る可能性があります。そうならないためにも、自分でしっかりと不動産投資の勉強をしてから取り組むことで、失敗のリスクを下げることができるでしょう。

表面利回りと実質利回りの違いとは?
不動産投資に必要な利回りの計算方法

不動産(表面利回り)

※表面利回りとは、満室時年間家賃収入を物件購入価格で割ったものです。

簡単に計算ができ、不動産会社の広告に掲載される数字となります。購入検討時に最初に目安にする数字です。税金や維持管理コストなどは含まれておらず「表面」という言葉の通り、表面的な数字となります。
投資した際の利回りは表面利回りから、ある程度下がりますので注意をしておく必要があります。

不動産(実質利回り)

※実質利回りとは、表面利回りに諸経費を加味して計算したものとなります。

各種コストとは具体的には、固定資産税・都市計画税・不動産取得税、登録免許税などの税金、管理組合に支払う管理費・修繕積立金、不動産会社に支払う管理委託費・仲介手数料、物件にかかる補修費・リフォーム費用・火災保険などがあげられます。
以上の各種コストを洗い出して実質利回りを計算していきます。
表面利回りよりも実態に即した数字が出てきますので、投資物件から得られるリターンを正確に判断できるのが特徴です。

利回りは高い方がいいと思われがちですが、あくまで投資判断の1つの目安として考えていただければと思います。

不動産投資でよくある
3つの失敗例と原因とは?

1.不動産投資の目的を見失って失敗する

失敗談

老後の年金代わりにワンルームマンションを検討していた方がいました。
時間をかけて条件に合うワンルームマンションを探していたのですが、なかなか見つからず気持ちだけが焦っていくようになります。そんな時に利回りの良い築古アパートが売りに出たということで、そちらに飛びついて購入してしまいました。
その後アパートがなかなかうまらず、キャッシュフローも全然でない状態に。結局、購入した時より安く売却することになってしまいました。

原因

老後の年金代わりにワンルームマンションを探していたにもかかわらず、いきなり1棟物件に手を出してしまい、目的を見失ってしまったことです。
不動産は流動性が高くないので、思っていたのと違うから次の物件をすぐに買うというわけにはいきません。

対策

「何のために」不動産投資をするのか。
不動産投資をする目的を見失うと、失敗する可能性が高まります。
不動産投資の目的を見失わないように気を付けましょう。

2.物件調査をせずに購入して失敗する

失敗談

金額も利回りも購入基準を満たしている物件情報がでて、その物件の賃貸需要を調べずに、現地まで物件を見に行かずに、不動産会社からもらった物件情報とインターネットで物件をチェックするだけで判断して購入してしまった方がいました。
購入後に気づいたことなのですが駐車場必須のエリアにもかかわらず、購入物件には駐車場がついていないのです。近隣の駐車場もすべてうまっていて空予定もない。
金額も利回りも購入基準を満たしているから購入する判断をしたのですが、後の祭りです。
部屋をリフォームしても、不動産会社に物件紹介の営業をしても空室はうまらず、結局購入した時より安く売却することになってしまいました。

原因

時間を惜しまずに現地に行って調査をしていれば購入しない判断もできたのですが、数字だけを見て現地での物件調査を怠ったことです。

対策

物件を購入する前には、物件情報や賃貸需要を調べてから購入すべきです。
よく調べもせずに金額や利回りだけで判断すると、失敗する可能性が高まります。

3.家賃が下がることを防ぐ工夫をせずに
失敗する

失敗談

室内のリフォームやリノベーションに適切なお金をかけないと、築年数が経つにつれ家賃はどんどん下がって収益が落ちていきます。状態の良い部屋でなければ入居者も決まりません。それにもかかわらず、適切なリフォームやリノベーションもせずに賃貸募集を続けて、なかなか部屋が決まらずに最終的には家賃を下げて決まる。そのようなことを続けると収益が下がっていき、結果ローン返済が滞ってしまうということもあります。

原因

かけるべきところにお金をかけず、リフォームやリノベーションをせず最低限の原状回復工事だけで空室募集をし続けたことです。

対策

家賃を下がりづらくする工夫はできるものです。
築年数が経っても家賃が下がらないようにするためにはリフォーム・リノベーションをして内装をおしゃれに保つことも大切です。
水回りは特に劣化が目立ちやすいのでお風呂・キッチンを変更すると大きく印象が変わりますし、壁紙を変更するだけでも部屋の印象が変わります。
築年数が経っても、室内空間がおしゃれできれいだと家賃も下がりにくいです。家賃を上げることも見込めます。
一般的には築年数が経つと家賃は下落していき、収益が下がってしまうものです。
都心マンションのような立地の良い物件選び、リフォーム・リノベーションして室内空間を良質な状態を維持することで、家賃が下がることを防ぐことができます。家賃が下がり続けるような失敗には気を付けましょう。

失敗しない投資用マンションの選び方
本当は教えたくない3つのコツ

不動産投資にもさまざまな投資手法がありますが、会社員に人気の投資といえば都心のワンルームマンション投資です。
都心のワンルームマンションは、家賃水準も賃貸需要も高く、資産価値も高く売却しやすいというメリットがあります。
不動産投資で手堅い物件とは?不動産投資で失敗する人の共通点がお分かり頂けたかと思います。価格や収益性を目当てにリスクを十分に考慮せずに物件を購入すると、失敗する可能性が高まります。では、不動産投資で成功するためにどのような物件を購入するといいのか。成功に近づく投資用マンションの3つのコツをお伝えしていきます。

入居率を高く維持するためには、賃貸需要が高くて、人口が増加する見込みのあるエリアの物件を選ぶことが重要です。
都心の人気エリアのワンルームマンションを購入できると、そのあとの運営が楽です。
ワンルームマンションは、独身者がターゲットなので、通勤・通学に便利な駅から徒歩10分以内にマンションがあること。独身者は人によって生活リズムがさまざまなので、24時間営業しているスーパー・コンビニが近いかなども物件選びのポイントになってきます。

中古ワンルームマンションを購入することは新築ワンルームマンションを購入することよりもメリットが大きいです。
新築ワンルームマンションの場合、販売経費が上乗せされ中古ワンルームマンションよりも1~3割近く高い価格が設定されています。中古ワンルームマンションだと購入費用が安くなりますので、その分初期費用が少なくて済み、いざという時の損失も少なくなるので低リスクの運営を行うことができます。
新築と比べると金額を抑えて投資でき、投資額を毎月の賃料で早く回収できるので収益性がアップします。中古のワンルームマンションは物件によっては1,000万円台からでも購入可能で、都心でも利回りが高めとなっていますので狙い目でしょう。

ワンルームマンションの近くには、競合するワンルームマンションが多くあります。
その中でも入居者に選んでもらうためには、入居者のニーズにあった設備があることも大切です。例えば、オートロック、24時間ごみ捨て可能なごみ置き場、ウォークインクローゼット、インターネット無料、浴室乾燥機、室内物干しなどがあります。
それに、マンションの管理体制がしっかりしているマンションは人気があります。
「マンションは管理を買え」という言葉があるくらい、マンション管理は大切なポイントです。敷地内の清掃が行き届いており、共用部分も常に清潔な状態に保たれている、外壁の補修もされているなど管理体制がしっかりしていると築年数が経っても入居したいマンションであり続けることができます。

退去してもすぐにうまる都心の物件だと、空室期間も短く、物件オーナーもストレスがかかりません。
サラリーマンとしての本業がある人は、なるべくストレスのかからない投資を選ぶべきです。
都心のワンルームマンションは、ストレスも少なく、初めての投資物件にはもってこいの投資手法ですので、ぜひ参考にしていただければと思います。

不動産投資は業者に相談しよう

サラリーマンでも始められる失敗しない不動産投資についてご紹介してきました。
不動産投資を始める理由は人それぞれで、『資産運用をしたい』、『給与以外の収入が欲しい』、『老後の生活資金や年金の不安』など、さまざまな理由があり、年齢や家族構成によっても変わっていきます。
不動産投資は手間がかかって難しいと考えている人もいるかもしれませんが、本業のある忙しいサラリーマンにとって非常に相性の良い副業です。
しっかりと学び、リスク対策を講じていけば心配することはありません。
今から始めても遅くありません。
新たな副業、将来の収入源として不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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